广州征收农民所有集体土地：完善征收土地程序，先补偿后搬迁

5月17日，澎湃新闻获悉，至2022年6月12日，广州市规划和自然资源局公开征求《广州市征收农民所有集体土地管理办法（公众征求意见稿）》及公平竞争相关意见。

《管理办法》共五十一条内容，包括“总则”“征收土地程序”“征收土地补偿”“征收土地安置”“附则”五章内容，对农民集体所有土地的征收目的、征收土地程序、征地补偿和安置等进行了规范和细化，增强了对征收农民集体所有土地的可操作性。

其中提到，征收土地涉及农村村民住宅的，应当先补偿安置、后搬迁。对农村村民住宅给予补偿安置后，农村村民住宅权利人应当在征收土地补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

完善征收土地程序

广州市规划和自然资源局表示，为深入推进征地制度改革，妥善安置被征地农民，切实维护被征地农民合法权益，需要通过全面修订《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》予以明确。

因原《办法》内容不单涉及土地征收补偿，还涉及办理程序等，从优化该制度文件名称角度，此次修订将原《办法》修改为《广州市征收农民集体所有土地管理办法》。

在总则内容上，本次修订主要完善的内容有：一是“适用范围”增加“三旧”改造项目涉及集体建设用地转为国有建设用地或者完善征收手续的；二是修改机构改革后部门职能不对应的内容；三是将公告方式及程序要求提前到总则部分，对原《办法》所涉及的所有公告方式和程序作出统一的细致规范。

第二章征收土地程序部分是修订幅度最大的部分，根据《中华人民共和国土地管理法》及配套法规等规定，对征收土地程序、提请公证程序、产权注销等进行了细化规定。

一是完善了征收土地程序。明确区人民政府须依法完成规定的前期工作后，方可提出征收土地申请，前期工作包括发布征收土地预公告、完成土地现状调查及结果确认、完成社会稳定风险评估、发布征地补偿安置方案公告、完成征地补偿登记、测算和安排相关费用、完成征地补偿安置协议签订。

二是对提请公证程序适用情形进行规定。明确在发布现场公告等现场可邀请公证机构进行现场公证，以保证征收工作可受到多方监督。

三是产权注销增加依嘱托注销的内容。为保证征地程序的有序推进，土地所有权人未在约定时限内申请办理注销(变更)登记的，由区人民政府书面通知不动产登记机构办理注销登记。

征收土地补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。

文件第三章对补偿标准、补偿范围等作出了新的明确的规定，土地补偿费、安置补助费补偿标准按照经省人民政府批准并依法公布的征收农用地区片综合地价执行，其他补偿标准按照经依法批准公布的标准执行，同时删除了原《办法》附件中所附具体标准。

按照每栋或者每户农村村民住宅280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换

第四章明确征地安置依据为不动产权属证书或者登记证明，用地、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者有效遗嘱，同时对安置方式、具体标准及不予安置的类型作出了规定。

在安置方面，征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。除村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物及公共设施可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换外，对征收土地涉及的非农村村民住宅不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。选择复建安置或者产权调换的，农村村民住宅权利人应当结清货币补偿金额与复建安置或者产权调换的房屋价值的差价。

征收土地涉及的物业、农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的，按照物业、农村村民住宅的重置价加区位补偿价给予货币补偿。各项单价标准按区人民政府批准公布的标准执行。

货币补偿金额的计算公式为：重置单价×核定的房屋套内建筑面积+区位补偿单价×核定的土地补偿面积。

合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每栋或者每户农村村民住宅280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具备复建安置条件的，由区人民政府筹建安置房源作为产权调换。

农村村民住宅合法产权套内建筑面积不足280平方米的可以根据农村村民住宅权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由农村村民住宅权利人按复建房屋的建安成本价购买。

农村村民住宅合法产权套内建筑面积超过280平方米的超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，给予货币补偿，该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。

《管理办法》也规定了不予补偿类型，包括 (一)按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物;(二)超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物;(三)新房建成后应当拆除的旧房;(四)征收土地预公告发布后的抢建部分。

对2009年12月31日之前建成的现状建筑，若已完善历史用地手续且符合农村村民住宅建设相关规定，经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收土地涉及的物业、农村村民住宅重置价给予货币补偿;不具备复建安置条件的，实行货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。